Još 2010. godine, kada je grad Los Angeles prvi put predložio proširenje sustava zelene pruge lakih željeznica južno do područja galerije Redondo Beach Galleria / Torrance, vlasnici nekretnina na tom području izrazili su zabrinutost zbog ekonomskog utjecaja koji bi takvo širenje moglo imati na njihove domove i trgovačke ustanove. To je dijelom i razlog zašto od 2018. godine odjel metroa (ranije poznat kao MTA) još uvijek proučava to pitanje. Kao takav, postoji nekoliko stvari koje nam gotovo desetljeće rasprave mogu reći o tome kako bi proširenje željezničke pruge u vašem kvartu moglo utjecati na vrijednosti imovine.

Što određuje vrijednost imovine?

Pitanje je komplicirano. To je zato što je u određivanje vrijednosti imovine uključeno mnogo čimbenika, od kojih je pristupačnost javnog prijevoza samo jedan. Tranzitne linije (uključujući autobusne garaže i željeznička dvorišta) često se grade uz industrijske zone i autoceste - a obje ove uporabe zemljišta negativno utječu na vrijednosti. Osim toga, restriktivna uredba o korištenju zemljišta može spriječiti povećanje vrijednosti imovine ograničavanjem razvoja. Konačno, područja u kojima se grade brze tranzitne linije uvelike se razlikuju po ekonomskoj vitalnosti i raspodjeli prihoda u kućanstvu.

Povijesne usporedbe

Povijesno gledano, većina studija tranzitnog učinka pokazala je da blizina tranzita povećava vrijednosti imovine (što je odlična vijest za putnike u zelenoj okolini i ostale koji su predani da će tranzit postati dio njihovog života). Studije su pronašle pozitivan učinak između vrijednosti stambene ili poslovne imovine i brzog željezničkog tranzita u nekoliko gradova, uključujući Washington, DC, područje San Francisco Baya, New York, Boston, Los Angeles, Philadelphiju, Portland i San Diego. Međutim, studije u Atlanti i Miamiju pokazale su mješovite rezultate. U Atlanti, područja s višim dohotkom u blizini željezničkih postaja pokazuju pad vrijednosti imovine u jednom istraživanju, dok područja s nižim prihodima pokazuju povećanje vrijednosti. U Miamiju je u blizini stanica MetroRail pronađeno malo povećanje vrijednosti imovine.

Dok stanovanje unutar pješačke udaljenosti od stanice može često narediti premiju, neke studije su pokazale da život pored jedne može smanjiti vrijednosti imovine. Studija iz 1990. u području zaljeva San Francisco utvrdila je da se kuće u krugu od 300 metara od stanice Caltrain prodaju s prosječnim popustom od 51.000 USD, dok se kuće unutar 300 metara od lake željezničke stanice u San Jose VTA prodaju s prosječnim popustom od 31.000 USD. Ista studija utvrdila je da život u blizini stanice podzemne željeznice BART nema štetnih učinaka, a drugo istraživanje otkrilo je da je slična situacija istinita i u Portlandu.

Pristupačnost

Učinak tranzita na vrijednosti svojstava varira ovisno o nekoliko varijabli.

1. Učinak je najviše izražen na kopnu unutar pješačke udaljenosti od stanice, za koje se obično misli da su unutar četvrtine i pol milje. Jednostavnost pristupa stanici putem automobila ima malo učinka.
2. Što veći željeznički promet pruža pristup zapošljavanju, bolji će utjecaj imati na vrijednosti imovine, kako za stanovnike koji se zapošljavaju, tako i za tvrtke koje privlače zaposlenike.
3. Što je veći značaj tranzita za cjelokupnu regiju, to je veći i utjecaj na vrijednosti imovine. Vrijednije je živjeti ili unajmiti uredski prostor bliže većim sustavima koji prevoze putnike na više lokacija nego što je to život ili iznajmljivanje u blizini manjih sustava.
4. Dostupnost obradivog zemljišta u blizini stanica ima pozitivniji utjecaj na vrijednosti imovine nego ako je zemljište ograničeno razvojem. Stoga je važno da gradovi zauzmu proaktivno stajalište i potaknu tranzitni razvoj ako žele ostvariti pune koristi od izgradnje željezničke pruge. San Diego je možda grad koji je najuspješniji u agresivnom promicanju postaja na tranzitnom razvoju.

Pristupačnost koju pruga nudi utječe na rezultirajuću promjenu vrijednosti svojstava. Na primjer, prigradska željeznička linija koja traje samo u vrhuncu vremena može učiniti obitelji za jednu obitelj čiji će stanovnici možda imati tradicionalni posao i posjedovati automobil za upotrebu večernjim i vikendom. Ta ista linija razdoblja vrhunca mogla bi imati malo utjecaja na višeobiteljsko stanovanje s velikim postotkom stanovnika koji ovise o tranzitu. Slično tome, poslodavci sa tradicionalnim radnim danom mogu platiti premiju koja će biti smještena u blizini željezničkih kolodvora, a maloprodajni i drugi poslodavci koji nude neradne sate ne mogu.

Pitanje pristupačnosti također sugerira da, kako se željeznički sustav u određenoj regiji razvija i postaje opsežniji, zemljište u blizini željezničkih postaja koje prethodno nisu doživjele povećanje vrijednosti to može učiniti s otvaranjem dodatnih željezničkih pruga. Vrijednosti svojstava mogu se dodatno povećati ako razvojni pritisci postanu toliko veliki da se kodovi zoniranja na kraju opuštaju. Neprekidni rast cijena benzina čini i vrednijim život u blizini tranzitnih stanica.

Autobuske linije i vrijednosti imovine

Za razliku od željeznice, nekoliko studija ispitalo je utjecaj brzog prometa autobusom na vrijednosti imovine. Česta prednost autobusnog brzog tranzita je ta što je fleksibilan i lako se može promijeniti. Ova prednost vjerojatno predstavlja nedostatak u smislu učinka koji brzi prijevoz autobusa ima na vrijednosti svojstava u usporedbi s željezničkim prugama. Razvojni programeri mogu vjerojatnije graditi oko mogućnosti prijevoza koja bi u bilo kojem trenutku teoretski mogla biti ukinuta. Međutim, jedna od prvih studija na ovu temu, koja je proučavala Istočni kolovoz u Pittsburghu, otkrila je značajan, ali mali porast vrijednosti imovine za rezidencije u blizini istočne autobusne stanice.

Faktor smetnje

Otkriveno je da faktor smetnje predstavlja problem uglavnom u tihim prigradskim područjima. Svojstveno glasnija priroda područja veće gustoće maskira utjecaje tranzitnih linija, osobito željezničkih, ako ih ima. Nelagodnost življenja uz stanicu može se prevladati pažljivim planiranjem zaštite šuma i zagađenja od susjednih svojstava. Ljudi koji su posjetili područje San Francisca mogu potvrditi da je Caltrain mnogo glasniji od BART-a ili lakih željezničkih vlakova.

Novinski pristup

Neki zagovornici tranzita tvrde da bi tranzitna linija mogla toliko povećati vrijednosti imovine da bi povećanje rezultiranog poreza na imovinu moglo platiti značajan dio kapitalnih troškova željeznice. Neki političari u Torontu bili su zagovornici korištenja ovog novog pristupa financiranju poreza za povećanje poreza kako bi pomogli platiti gradsko proširenje Sheppard.

Općenito, nađeno je da prisutnost željezničkog tranzita ima značajan, ali neznatan blagotvoran učinak na vrijednosti stambenih i poslovnih imovine, s izuzetkom stambenih parcela koje se nalaze neposredno uz kolodvor. U nekim, ali ne svim, od ovih slučajeva, vlasnici nekretnina primijetili su neznatno smanjenje vrijednosti imovine zbog faktora smetnje.